EmigreerMagazine.nl

Kopen met kinderen en andere fiscale trucs

Bij de aankoop van een (tweede) woning dient met tal van zaken rekening te worden gehouden. Naast de aankoop en een daarbij passende financiering, is vooral de fiscale positie een belangrijk onderdeel van de transactie. Door u te verdiepen in de fiscale positie kunt u uw belastingverplichting aanzienlijk terugbrengen. Zo kunt u uzelf, maar ook uw erfgenamen, een aanzienlijk bedrag besparen.

In Spanje worden erfgenamen volgens het successierecht (ISD = Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) belast voor het vermogen dat zij vergaren door schenkingen of overlijden. Erfgenamen, die niet in Spanje wonen, zijn alleen belasting verschuldigd over onroerende zaken gelegen in Spanje en over rechten, die men in Spanje kan uitoefenen. Het kan dan gaan om een deposito op een bank of aandelen die in Spanje worden “bewaard”. Het algemene tarief wordt vermenigvuldigd met factoren, die verschillen per groep erfgenamen. Gelet op de lage vrijstelling in Spanje voor successierechten, 15.976 euro in Spanje ten opzichte van 523.000 euro in Nederland, kan het van belang zijn het vermogen in Spanje zo laag mogelijk te houden.

Stel dat een echtpaar een woning heeft in Spanje ter waarde van 500.000 euro en dat zij twee kinderen hebben. Bij overlijden van één van de ouders wordt de woning geërfd door de langstlevende van het echtpaar. Als deze overlijdt erven de kinderen het huis, zij moeten vervolgens 111.323 euro aan successierechten betalen. Als het huis echter gekocht wordt door de ouders én de kinderen (voor de helft), dan betalen de kinderen 38.648 euro aan successierechten. Wordt de woning voor tachtig procent gekocht door de kinderen, dan betalen zij nog maar 9.800 euro aan successierechten.

Het volledig in kaart brengen van de fiscale positie verschaft inzicht in de belastingverplichtingen. Daarnaast brengt een overzicht mogelijkheden in beeld om op deze verplichtingen te besparen en de fiscale positie te optimaliseren. De voordelen van een fiscale optimalisatie kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s. In het kader van successieplanning is het bijvoorbeeld voor een niet-resident van belang dat het vermogen in Spanje beperkt is. Dit kunt u bereiken door een zo hoog mogelijke hypotheek te nemen op uw Spaanse woning waardoor uitsluitend het verschil tussen de waarde van de woning en de hypotheek in Spanje belast is. Het is daarbij verstandig het overtollige vermogen buiten Spanje te beleggen.

Als u investeert met het doel de woning(en) te exploiteren, zo hoog mogelijke vermogenswinsten te behalen of successierechten te vermijden, dan kunt u overwegen om onroerend goed te kopen via een Spaanse besloten vennootschap (SL, Sociedad de responsabilidad Limitada). In dat geval zijn er tevens mogelijkheden de btw (IVA) terug te vragen aan de Spaanse belastingdienst. U moet wel rekening houden met de jaarlijks terugkerende kosten en formaliteiten.

Een mogelijkheid om uw fiscale positie in kaart te brengen, is het laten uitvoeren van een fiscale scan. Via een dergelijke scan worden kopers van een (tweede) woning in Spanje op de hoogte gesteld van de van toepassing zijnde belastingen. Het advies dat voortkomt uit de scan geeft de koper inzicht in zijn belastingverplichtingen en levert door vooroverleg met een belastingadviseur over het algemeen een belastingbesparing op. In een fiscale scan komt een aantal punten aan bod. In de eerste plaats de wijze waarop de woning wordt gekocht. Gebeurt dat met eigen vermogen of met een hypotheek? Vindt de aankoop eventueel plaats samen met de kinderen? Wordt het onroerend goed aangekocht via een (buitenlandse) vennootschap? Verder worden de in Spanje van toepassing zijnde belastingen, de aangifteplicht, de belastingvrijstelling in Nederland en de successierechterlijke aspecten behandeld. Per belasting worden de jaarlijkse lasten voorgerekend. Daarbij wordt bekeken waar mogelijkheden liggen voor besparing op welke van de Spaanse belastingen.

Bij de aankoop van een woning in Spanje krijgt de koper te maken met een aantal belastingen. Niet-ingezetenen krijgen te maken met inkomstenbelasting (IRNR = Impuesto sobre la Renta de No-Residentes Ley 41/1998). Zij zijn belasting verschuldigd over onroerende zaken. De belasting die wordt geheven is vergelijkbaar met het huurwaardeforfait in Nederland. Over 1,1 procent van de kadastrale waarde (valor catastral) van het onroerend goed is de niet-ingezetene vierentwintig procent belasting verschuldigd. Dit in het geval de woning niet wordt verhuurd. Wordt de woning wel verhuurd, dan moet over de huurinkomsten vierentwintig procent belasting afgedragen worden. Als de woning in een bepaalde periode niet verhuurd wordt, kan het huurwaardeforfait naar verhouding worden toegepast.

Per 1 januari 2008 is heffing van de Spaanse vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) teruggebracht tot nul. Voor vermogende kopers kan het fiscaal zeer interessant zijn om naar Spanje te emigreren. De heffing in Spanje over rendement uit vermogen bedraagt nl.slechts 18%. 

Wat nog wel bestaat is de vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien immueble). De vermogenswinstbelasting dient u te betalen bij de verkoop met winst van onroerend goed. Verkoopt u uw tweede woning dan draagt u achttien procent belasting af aan de Spaanse fiscus over het verschil in waarde bij aankoop en de waarde bij verkoop. De koper zal drie procent van het verkoopbedrag inhouden en deze via een zogenaamd 211-formulier direct aan de fiscus betalen als voorheffing op deze belastingafdracht.

Over uw woning bent u ook een lokale belasting verschuldigd, de onroerendezaakbelasting (= “Impuesto sobre Bienes Inmeubles” of “IBI”). Ook voor deze belasting is de grondslag de kadastrale waarde van de woning (valor catastral), waarover een percentage wordt berekend. Het percentage hangt af van het aantal inwoners en van de lokale tarieven. De lokale tarieven zijn gebonden aan wettelijke maxima, die liggen tussen de 0,3 en 0,9 procent.

Het kan veel geld opleveren uw fiscale situatie in kaart te laten brengen wanneer u onroerend goed in Spanje koopt. Het samen kopen met uw kinderen of het oprichten van een Spaans besloten vennootschap zijn enkele voorbeelden. Wanneer u een fiscale scan laat uitvoeren, krijgt u advies op maat.